Contratos à distância: como comprar ou vender imóveis sem sair de casa

Brevemente, passa a ser possível a celebração de contratos à distância.

Com efeito, o Decreto-Lei n.º 126/2021, 30 de dezembro, estabelece o regime jurídico aplicável à realização, através de videoconferência, de diversos atos e contratos.

O que é?

Este novo diploma estabelece as regras aplicáveis à realização, através de videoconferência, de atos autênticos, termos de autenticação de documentos particulares e reconhecimentos.

Estamos perante uma alteração significativa no paradigma de realização e celebração de um conjunto de atos relevantes e que vai ao encontro das orientações da União Europeia em matéria de digitalização dos serviços prestados aos cidadãos.

O que vai mudar?

A partir do primeiro trimestre de 2022, vai poder celebrar e realizar um conjunto de atos por videoconferência e à distância que até agora exigiam a presença física dos interessados e outorgantes no escritório do advogado, do solicitador, do conservador ou do notário.

Quais são esses atos?

Passam a poder ser realizados por videoconferência e à distância, sem qualquer limite de valor, os atos que estão abrangidos na competência de advogados, solicitadores e notários, tais como:

Contratos de compra e venda (por exemplo de imóveis);
Contratos de usufruto;
Contrato de uso e habitação;
Contratos de superfície;
Contratos de mútuo com hipoteca;
Contrato de doação;
Contratos de constituição de propriedade horizontal;
Contratos de divisão de coisa comum;
Contrato de promessa de compra e venda com eficácia real; e
Reconhecimentos de assinatura.

Podem ainda realizar-se por videoconferência e à distância os atos relativos:

Ao processo de separação ou divórcio por mútuo consentimento;
Ao procedimento de habilitação de herdeiros com ou sem registos (serviço “Balcão de Heranças”), que permite identificar os herdeiros e fazer a partilha e registo dos bens; e
Ao serviço “Casa Pronta”.

Onde serão celebrados e realizados os atos em questão? E é seguro?

O Ministério da Justiça irá disponibilizar uma plataforma informática para a prática destes atos.

Essa plataforma é segura e a sua gestão compete ao Instituto dos Registos e do Notariado em articulação com o Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça.

A plataforma permite, entre outras funcionalidades:

Submeter documentos instrutórios;
Aceder às sessões de videoconferência;
Consultar o histórico dos atos em que foi interveniente;
Agendar a realização de atos e sessões de videoconferência (área reservada aos profissionais).

O acesso dos profissionais que realizam o ato (i.e. o advogado, o solicitador ou o notário) à área reservada da plataforma realiza-se com o uso das credenciais disponibilizadas pela respetiva Ordem Profissional.

O acesso dos interessados (i.e. dos outorgantes) à área reservada é feito através do cartão de cidadão ou da chave móvel digital.

Como funcionará a plataforma?

Os interessados podem fazer-se acompanhar por advogado ou solicitador (presencialmente ou à distância), quando da sessão de videoconferência para a realização e celebração do ato em causa.

Os atos realizados são objeto de gravação audiovisual.

O profissional que celebrar o ato deverá recusar a sua prática, sempre que tenha dúvidas acerca da identidade, livre vontade e capacidade dos interessados (devendo, para tanto, solicitar que aqueles mostrem o espaço em seu redor) e se os documentos apresentados não forem genuínos.

Os documentos têm de ser assinados digitalmente pelos interessados e submetidos na plataforma informática, tendo o mesmo valor de prova dos atos realizados sob a forma presencial.

Os interessados têm acesso a uma cópia eletrónica do documento lavrado.

Como se procederá quanto à conservação dos documentos?

As sessões de videoconferência são arquivadas pelo Ministério da Justiça durante um período de 20 anos e poderão ser disponibilizadas mediante decisão judicial.

Os documentos lavrados e os instrutórios, que devem ficar arquivados, têm de o ser durante o período de tempo imposto por lei e podem ser consultados na plataforma informática até 30 dias após a realização do ato a que dizem respeito.

Que vantagens traz este novo regime dos contratos à distância?

Este diploma ao permitir a prática à distância do conjunto de atos e contratos já indicado, oferece uma nova e relevante ferramenta de prestação de serviços, com elevado impacto no comércio jurídico, e que ficará à disposição de cidadãos, empresas e profissionais.

Especialmente, oferece aos cidadãos, empresas e profissionais uma maior comodidade, e celeridade, mas também uma relevante poupança, pois passam a poder evitar deslocações muitas vezes de largas distâncias.