As mais-valias imobiliárias, em sede de IRS, correspondem aos ganhos (lucro) obtidos pelas pessoas singulares nas seguintes operações relativas a imóveis (edifícios e terrenos):

• Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis;
• Afetação de imóvel do património particular a uma atividade;
• Cessão onerosa de posição contratual ou outros direitos.

Estes ganhos, quando obtidos pelas pessoas singulares na sua esfera particular, são tributados como incrementos patrimoniais (categoria G), conforme dispõe o artigo 10.º do Código do IRS (desde que não sejam qualificados como rendimentos de capitais ou de rendas).

Nota: os ganhos obtidos na alienação de imóveis afetos ao exercício de uma atividade em nome individual tributam-se como rendimentos empresariais ou profissionais (categoria B).

Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis

Consideram-se como direitos reais sobre bens imóveis, para efeito de tributação em IRS:

• direito de propriedade;
• direito de figuras parcelares ou menores – como por exemplo o usufruto e o direito de superfície;
• habitação periódica – direito de usar para fins habitacionais, em cada ano, por um ou mais períodos certos, uma unidade de alojamento integrada num empreendimento turístico (mediante o pagamento de uma prestação periódica ao proprietário do empreendimento ou a quem o administre).

É obrigatória a declaração da alienação destes direitos na Modelo 3 de IRS, mesmo que se verifique uma menos-valia ou um lucro nulo.

Assim sendo, para cada alienação devem ser preenchidos os seguintes campos no Quadro 4 do Anexo G, cujos elementos são fundamentais para o cálculo da mais-valia imobiliária:

• Titular;
• Data e valor de realização;
• Data e valor de aquisição;
• Despesas e encargos;
• Identificação matricial dos imóveis.

Afetação de imóvel do património particular a uma atividade

O ganho verificado no momento da transferência do património particular para um património especial, como é a atividade empresarial e profissional, apenas será tributado quando, em momento posterior, o bem imóvel vier a ser alienado. Ou então, verificar-se um facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas (como a transferência para o património particular ou um sinistro).

A declaração deste tipo de operações deve ocorrer no Quadro 4B do Anexo G da Modelo 3 de IRS.

Cessão onerosa de posição contratual ou outros direitos

A cessão onerosa de posição contratual ou de outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis é equiparada a uma venda, uma vez que corresponde à substituição consentida de sujeitos de uma relação contratual relativa a bens imóveis. Como por exemplo, quando um promitente-comprador vende a posição que detém num contrato promessa de compra e venda.

A declaração destas operações deve ocorrer no Quadro 7 do Anexo G da Modelo 3 de IRS.

Mais-valias imobiliárias excluídas de tributação

Acresce que, nas seguintes situações as mais-valias imobiliárias podem beneficiar de uma exclusão de tributação:

• Imóveis adquiridos antes do dia 1 de janeiro de 1989 – segundo o regime transitório da Categoria G, estabelecido no artigo 5º do Decreto-Lei nº 442-A/88, de 30 de novembro (diploma que aprovou o Código do IRS), não estão sujeitas a IRS as mais-valias obtidas com a alienação de imóveis adquiridos antes de 1989, desde que não sejam terrenos para construção. Cabendo ao proprietário o ónus da prova da data de aquisição;
• Reinvestimento numa nova habitação própria permanente (HPP) – é excluída de tributação a mais-valia apurada na alienação da habitação própria permanente, se num prazo máximo de 36 meses for adquirida uma nova habitação própria e permanente. Além disso, o vendedor terá de cumprir as restantes condições previstas no artigo 10.º do Código do IRS;
• Utilização da mais-valia para liquidar o empréstimo bancário que financiou a aquisição do imóvel – esta exclusão de tributação da mais-valia, prevista no artigo 11º da Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, apenas mantém-se válida durante um período transitório de cinco anos (ou seja, para vendas entre 2015 e 2020). Desde que, o proprietário não tenha qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação e tenha celebrado o contrato de empréstimo até 31 de dezembro de 2014.

Quando aplicáveis, estas exclusões devem ser mencionadas no Quadro 5 do Anexo G. Com exceção dos imóveis adquiridos antes de 1989, que são apenas declarados no Anexo G1 da Modelo 3 de IRS.