O que diz a lei
O artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017 dá-lhe o direito de reembolsar o crédito à habitação antes do tempo, total ou parcialmente, em qualquer momento e por qualquer valor. O banco é obrigado a aceitar, com pré-aviso de sete dias úteis no parcial, na data de uma prestação, e de dez dias úteis no total.
A comissão tem de estar no contrato e tem um máximo: 0,5% do capital reembolsado em período de taxa variável e 2% em período de taxa fixa. O banco não pode cobrar outras despesas por esta operação, além de custos de terceiros devidamente justificados, como conservatórias, notários ou impostos.
A suspensão da comissão acabou
Em novembro de 2022, o Decreto-Lei n.º 80-A/2022 suspendeu a comissão de 0,5% nos créditos de habitação própria e permanente em taxa variável. A medida foi prolongada duas vezes, a última pela Lei n.º 1/2025, até 31 de dezembro de 2025. O texto consolidado do diploma não tem nova prorrogação: em 2026, a comissão pode ser cobrada.
Na taxa fixa, os 2% nunca foram suspensos.
Reduzir o prazo ou reduzir a prestação
Depois de amortizar, a dívida desce e há duas formas de a pagar:
- Reduzir a prestação: mantém o prazo e a prestação baixa. Com 150 000 € a 3,25% em 25 anos e 20 000 € amortizados, a prestação passa de 730,97 € para 633,51 €. Poupa 97,46 € por mês e 9 238,97 € de juros até ao fim.
- Reduzir o prazo: mantém os 730,97 € e acaba mais cedo. O prazo baixa 4 anos e 9 meses, para 20 anos e 3 meses, e poupa 21 694,04 € de juros.
Reduzir o prazo poupa mais do dobro dos juros, porque a dívida desce mais depressa e os juros incidem sobre menos capital em cada mês. Pelo Banco de Portugal, o reembolso parcial baixa a prestação. Para encurtar o prazo, tem de pedir ao banco essa alteração, que é uma renegociação e depende de acordo.
Baixar a prestação dá folga todos os meses, o que conta se o orçamento aperta. Se quiser ver a prestação de um crédito novo ou a taxa de esforço, use o simulador de crédito à habitação.
Comissão e Imposto do Selo
A conta é simples: montante × taxa da comissão, e mais 4% sobre a comissão (verba 17.3.4 da Tabela Geral do Imposto do Selo). Amortizar 20 000 € custa 100 € + 4 € = 104 € na taxa variável e 400 € + 16 € = 416 € na taxa fixa.
Na taxa mista, conta o período em que está quando reembolsa: em 20 000 €, a diferença entre o período fixo e o variável são 312 €. Confira na FINE a comissão do seu contrato, que pode ser inferior à máxima.
Quando não se paga comissão
Não pode ser cobrada em reembolso por morte, desemprego ou deslocação profissional de um titular. O desemprego prova-se com declaração do IEFP, com inscrição há mais de três meses. A deslocação é a mudança do local de trabalho, de um membro do agregado que não seja descendente, para mais de 50 km da casa em linha reta, com mudança da residência permanente.
Limitações deste cálculo
O simulador assume a mesma TAN até ao fim. Numa taxa variável, a poupança real muda com a Euribor. Não compara a amortização com outras aplicações do dinheiro: se tiver um depósito ou certificados de aforro a render, compare a taxa líquida com a TAN do crédito. Não considera seguros que baixem com a dívida nem reembolsos por transferência de crédito para outro banco.