Como se atualiza a renda
A conta é a renda atual multiplicada pelo coeficiente do ano. O coeficiente sai do índice de preços no consumidor sem habitação, nos 12 meses até agosto, e o INE publica-o em Diário da República até 30 de outubro. Para 2027 é 1,0256 e para 2026 é 1,0224. Pode ver os dados de inflação de que nasce na página da inflação.
A renda resultante é arredondada para o cêntimo imediatamente superior: é sempre para cima, ao contrário do arredondamento normal (artigo 25.º do NRAU). Uma renda de 750 € passa a 769,20 €, ou mais 19,20 € por mês e 230,40 € por ano.
A carta ao inquilino
O artigo 1077.º do Código Civil define as regras quando o contrato não prevê outro regime:
- a renda pode ser atualizada uma vez por ano, com os coeficientes em vigor;
- a primeira atualização só pode ser exigida um ano depois do início do contrato, e as seguintes um ano depois da anterior;
- o senhorio comunica por escrito, com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente e a nova renda.
O coeficiente de 2027 só está em vigor a partir de 1 de janeiro de 2027. Quem quer aplicar a nova renda nesse dia tem de fazer chegar a carta ao inquilino até 2 de dezembro de 2026: a comunicação só produz efeito quando chega ao destinatário (Código Civil, artigo 224.º). Uma atualização que ainda produza efeitos em 2026 usa o coeficiente de 1,0224.
A carta vai registada, com aviso de receção, ou é entregue em mão, com a assinatura do inquilino numa cópia (NRAU, artigo 9.º). O simulador diz a data a partir da qual pode cobrar, com a data em que o inquilino recebe a carta. Essa data não vê o ano que tem de passar desde a última atualização ou o início do contrato: confirme-o. Guarde o aviso de receção.
Anos em que não atualizou
Se não atualizou a renda, não pode cobrar a diferença dos anos passados. Mas os coeficientes não aplicados podem ser usados mais tarde, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que podiam ter sido aplicados. O efeito é a multiplicação dos coeficientes.
Por exemplo, uma renda de 500 € sem atualização desde 2024, com os coeficientes de 2025, 2026 e 2027: 500 × 1,0216 × 1,0224 × 1,0256 = 535,6113 €, que passa a 535,62 €. É um aumento de 7,12%. Confirme as datas reais do seu contrato, porque os três anos contam do momento em que cada coeficiente se podia aplicar.
Um coeficiente de há três anos ainda entra se a nova renda começar até ao dia em que fazem os três anos. A mesma renda de 500 €, sem atualização desde 2023, com os coeficientes de 2024 a 2027, passa a 572,79 €, um aumento de 14,56%. Passado esse dia, o coeficiente mais antigo perde-se.
Retenção de IRS sobre a renda
Se o inquilino tiver ou dever ter contabilidade organizada, como uma empresa, tem de reter 25% da renda (artigo 101.º, n.º 1, alínea e, do Código do IRS). Desde 2026, a retenção é de 10% nas rendas abrangidas pelo n.º 1 do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, com renda moderada (até 2,5 salários mínimos de 2026, ou 2 300 € por mês, no Decreto-Lei n.º 97/2026), e auferidas até 31 de dezembro de 2029. Se a nova renda passar esse limite, volta a ser 25%. Um inquilino particular não retém. O simulador mostra quanto fica retido em cada renda.
A retenção não muda o IRS final do senhorio: é um adiantamento, que conta na declaração anual, com a taxa que se aplicar à renda.
O que não está considerado
O simulador não trata de contratos com regime próprio de atualização, de rendas antigas com normas transitórias do NRAU, nem de atualizações extraordinárias por obras. Se o contrato prevê outro índice ou uma percentagem fixa, vale o contrato. O coeficiente de 2023 foi limitado a 1,02 por lei (Lei n.º 19/2022), e é esse que entra nas contas de quem recupere esse ano. Quem paga renda e quer saber se tem apoio pode ver o simulador do Porta 65 Jovem.