Simulador de crédito à habitação 2026

Como se calcula a prestação

O crédito à habitação usa quase sempre prestações constantes, pelo método francês. A taxa mensal é a TAN a dividir por 12 e a prestação é capital × taxa mensal ÷ (1 − (1 + taxa mensal)^−meses). Com 200 000 € a 3,25% e 360 meses, a taxa mensal é 0,2708% e a prestação são 870,41 €.

No início, a maior parte da prestação são juros. No primeiro mês desta conta, 541,67 € são juros e o resto da prestação, perto de 329 €, amortiza capital. O plano por ano do simulador mostra como essa proporção muda ao longo do contrato. Se quiser ver o efeito de pagar parte antes do tempo, use o simulador de amortização antecipada.

Taxa variável, fixa ou mista

Na taxa variável, a TAN é a soma do indexante (quase sempre a Euribor a 3, 6 ou 12 meses) com o spread do banco. O indexante só pode ser revisto com a periodicidade do seu prazo: a Euribor a 12 meses muda uma vez por ano. A prestação do simulador assume a mesma TAN até ao fim, o que na taxa variável é só uma hipótese.

Na taxa fixa, a prestação não muda durante o prazo fixado. Na taxa mista, há um período inicial de taxa fixa e depois a dívida que falta passa à taxa variável. O simulador calcula as duas prestações.

Os 2,5% de Euribor e os 0,75% de spread são exemplos para o simulador abrir com um resultado. A Euribor não é publicada aqui: escreva o valor da proposta ou do contrato. Veja na ficha de informação normalizada (FINE) o indexante, o spread e as condições que o baixam.

Os limites do Banco de Portugal desde agosto de 2026

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 substituiu a de 2018 e aplica-se às avaliações de solvabilidade feitas desde 1 de agosto de 2026. Três limites contam para quem compra casa:

• LTV, o empréstimo em percentagem do menor entre o preço e a avaliação: até 90% na habitação própria e permanente e até 80% nas outras finalidades. Numa casa herdada ou doada, conta a avaliação (artigo 3.º, n.º 6).
• Taxa de esforço (DSTI), todas as prestações em percentagem do rendimento líquido: até 45%. Antes eram 50%. Em cada semestre, até 10% do crédito de um banco pode passar este limite, com justificação.
• Prazo: até 40 anos para quem tem até 35 anos e até 35 anos a partir daí. Num casal, conta a idade do mais velho. Desapareceu a meta de prazo médio e passou a haver só dois limites por idade.

São recomendações aos bancos, em regime de “cumprir ou explicar”. Os limites não dão direito ao crédito: cada banco avalia cada cliente e pode exigir mais.

Como o banco calcula a taxa de esforço

A prestação do novo crédito não entra pelo valor de hoje. A Instrução n.º 23/2023 manda testar um indexante mais alto em 0,5 pontos percentuais até 5 anos de prazo, 1 ponto até 10 anos e 1,5 pontos acima de 10 anos. O aumento soma-se ao indexante, mesmo que seja negativo: com Euribor de −1% e spread de 0,5%, o teste corre a 1%. No exemplo inicial, a prestação de 870,41 € passa a 1 043,29 € no teste. Com 3 000 € de rendimento líquido, a taxa de esforço é 34,8%, não 29%.

O rendimento é o líquido de impostos e contribuições, a dividir por 12. Se o titular passar dos 70 anos durante o contrato, o rendimento baixa pelo menos 20%, na proporção dos anos acima dessa idade, exceto se já estiver reformado. Com 60 anos e 20 anos de prazo, 10 dos 20 anos ficam acima dos 70: o rendimento conta a 90%. O simulador aplica sempre esta redução: se já estiver reformado, ignore-a.

Imposto do Selo e comissões

O crédito paga uma vez Imposto do Selo sobre o montante: 0,6% se o prazo for de 5 anos ou mais e 0,5% entre 1 e 5 anos. Em 200 000 € são 1 200 €, cobrados uma vez. Os juros de empréstimos para comprar, construir, reconstruir ou melhorar habitação própria estão isentos (artigo 7.º, n.º 1, alínea l, do Código do Selo). A lei não exige que a habitação própria seja a permanente, por isso o simulador tem as duas opções: confirme com o banco se tiver dúvidas sobre o seu caso.

Num investimento ou noutro fim, os juros pagam 4% de selo (verba 17.3.1), somados a cada prestação. Com 200 000 € a 30 anos e TAN de 3,25%, a 1.ª prestação passa de 870,41 € para 892,08 €. Os 113 348,55 € de juros pagam 4 533,94 € e, com os 1 200 € sobre o montante, o selo total é de 5 733,94 €. O simulador mostra esta prestação e o total à parte, e a taxa de esforço continua a usar a prestação sem selo.

As comissões do banco pagam 4% de selo. O simulador de custos de comprar casa soma tudo, com o IMT.

Jovens até 35 anos: a garantia do Estado

O Decreto-Lei n.º 44/2024 permite ao Estado garantir até 15% do valor da compra, para que o banco financie até à totalidade do preço. As condições são: ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal, rendimentos até ao 8.º escalão de IRS, não ter casa própria nem ter usado a garantia antes, e casa até 450 000 €. O simulador não faz esta conta: mantém os limites gerais e assinala o LTV acima de 90%. Confirme com o banco se a garantia ainda está disponível na data do seu pedido.

Limitações deste cálculo

O simulador não inclui comissões do banco nem seguros, por isso não dá a TAEG. Pode calculá-la no simulador de TAEG e TAN. Considera prestações constantes, sem períodos de carência nem capital em dívida no fim do prazo. A avaliação real de cada banco usa os seus próprios critérios de rendimento e pode dar um resultado diferente.