Como se calcula a mais-valia
A fórmula do artigo 10.º é o valor de realização menos o valor de aquisição, com três ajustes:
- Valor de realização: o preço, ou o valor patrimonial se for maior, salvo prova em contrário (artigo 44.º);
- Valor de aquisição: o valor do IMT, corrigido pelo coeficiente do ano da compra se passaram mais de 24 meses (artigos 46.º e 50.º);
- Despesas e encargos: IMT, Imposto do Selo, escritura, comissão da mediadora, e as obras de valorização dos últimos 12 anos (artigo 51.º).
No exemplo: 150 000 € × 1,23 (2015) = 184 500 €. O ganho é 280 000 € − 184 500 € − 8 000 € − 10 000 € − 5 000 € = 72 500 €. Só 50% contam: 36 250 €.
Quanto imposto paga
Os 36 250 € somam-se ao restante rendimento coletável, e as taxas são as do artigo 68.º. Com 20 000 € de outro rendimento, o imposto passa de 3 260,14 € para 16 474,19 €, e a diferença de 13 214,05 € é o IRS sobre a mais-valia. A taxa efetiva é de 18,2% do ganho e não os 48% do último escalão. Na tributação conjunta, o rendimento divide-se por dois e o mesmo exemplo dá 8 520,73 €.
Esta é a razão para se vender num ano de rendimentos baixos ou, sendo casado, comparar as duas formas no simulador de IRS conjunto ou separado.
Reinvestimento
Nova habitação própria e permanente (artigo 10.º, n.º 5). O imóvel vendido tem de ter sido a sua habitação nos 12 meses anteriores, com domicílio fiscal. Reinveste o valor de realização, menos o crédito amortizado, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, na compra, construção ou melhoria de outra habitação, em Portugal ou na UE e EEE com troca de informações. Tem de afetar o novo imóvel à sua habitação em 12 meses, e declarar a intenção no IRS do ano da venda. Com reinvestimento parcial, a exclusão é proporcional: com 280 000 € de venda, 80 000 € de crédito amortizado e 150 000 € reinvestidos, ficam excluídos 75%.
Imóveis para arrendar (n.º 7). Para vendas de 2026 a 2029, abrange também imóveis para habitação que não sejam a sua. Tem de reinvestir em imóveis em Portugal, destinados a arrendar com renda até 2 300 €, celebrar o contrato em 6 meses, arrendar pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos e não vender durante esse tempo.
Reformados ou com 65 anos (n.º 10). A venda da habitação própria fica excluída se aplicar o valor, em 6 meses, num seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões aberto, no regime público de capitalização ou num PEPP. O seguro ou fundo tem de pagar uma prestação regular, durante 10 anos ou mais, de até 7,5% do investido por ano.
No reinvestimento em arrendamento, se falhar uma condição, o ganho é tributado, com um montante igual aos juros compensatórios (n.os 9 e 31).
Apoio público. Um imóvel que teve apoio não reembolsável acima de 30% do valor patrimonial, vendido antes de 10 anos e sem ónus que limite a venda, não tem a exclusão por reinvestimento em habitação própria (artigo 10.º, n.º 6, alínea d)), e o ganho conta a 100%. Os encargos e as despesas só contam na parte que exceda o apoio recebido (artigo 51.º, n.º 2). O simulador não faz esta última conta: escreva as despesas e as obras já sem essa parte.
Compra, herança e construção
Na herança ou doação, o valor de aquisição é o do Imposto do Selo, e nas doações isentas é o valor patrimonial até dois anos antes (artigo 45.º). A data é a do título. Na construção própria, é o valor patrimonial, ou o do terreno mais os custos provados, se for mais, e a data é a da inscrição na matriz (artigos 46.º e 50.º). O valor do IMT pago está na declaração da compra; pode revê-lo no simulador de IMT.
O que este simulador não considera
Calcula residentes em Portugal, com vendas em 2026, porque a portaria é anual. Os não residentes têm regras próprias. Fora do cálculo ficam o saldo com outras vendas do ano, a venda de imóveis que estiveram afetos a atividade empresarial e os ganhos de contratos-promessa. Quem tem imóveis com ganhos anteriores a 1989 em terrenos para construção deve confirmar o caso com um contabilista: há decisões dos tribunais sobre o tema, e o simulador trata estes terrenos como tributados.