Como se calcula o IMI
O IMI é o valor patrimonial tributário (VPT) do prédio multiplicado pela taxa do município onde ele fica. Os prédios rústicos pagam 0,8% em todo o país. Nos urbanos, cada assembleia municipal fixa uma taxa entre 0,3% e 0,45%, e pode fixá-la por freguesia: é o que fazem Espinho e Gondomar. Uma casa com VPT de 150 000 € em Lisboa, a 0,3%, paga 150 000 × 0,003 = 450 €. A mesma casa em Oeiras, a 0,45%, paga 675 €.
O VPT está na caderneta predial, que pode descarregar no Portal das Finanças. O imposto é devido por quem era proprietário em 31 de dezembro do ano a que respeita. Havendo usufruto, paga o usufrutuário (artigo 8.º do Código do IMI): pode ver essa divisão no simulador de usufruto.
Que taxa usa o simulador
As taxas vêm do Portal das Finanças, na consulta por município e ano. O Portal organiza-as pelo ano a que o imposto respeita: o IMI que se paga em 2026 está na lista de 2025, que tem os 308 municípios. A lista de 2026, que servirá para pagar em 2027, ainda só tinha 43 municípios quando a lemos, a 6 de novembro de 2026. Os municípios podem comunicar as taxas até 31 de dezembro. Se quer estimar o imposto de 2027, ative “Usar outra taxa” e escreva a que a sua câmara aprovou. O concelho continua a contar para o IMI familiar, por isso mantenha-o certo.
Essa opção serve também para as taxas diferentes da geral, que o simulador não aplica sozinho: os prédios devolutos há mais de um ano ou em ruínas pagam o triplo, e os municípios podem majorar ou reduzir a taxa em certas zonas, para prédios degradados, arrendados, em reabilitação ou em zonas de pressão urbanística. Quem tem domicílio num paraíso fiscal paga 7,5%, exceto as pessoas singulares.
IMI familiar
Na habitação própria e permanente, os municípios podem deduzir um valor fixo ao imposto: 30 € com 1 dependente, 70 € com 2 e 140 € com 3 ou mais. Conta o agregado em 31 de dezembro do ano anterior. Em 2025, 278 municípios aplicavam alguma dedução, mas nem todos para os três casos: Almada, Vila Nova de Gaia e a Maia, por exemplo, só a dão com 3 ou mais dependentes. Porto e Sintra não a têm. O simulador usa a informação de cada município, e a tabela no fim da página mostra-a para todos.
Isenções
A isenção do artigo 11.º-A do Código do IMI abrange a habitação própria e permanente e os prédios rústicos de quem tem baixos rendimentos. O rendimento bruto do agregado no ano anterior não pode passar 2,3 vezes 14 IAS, e o VPT de todos os prédios do agregado não pode passar 10 vezes 14 IAS. Com o IAS de 2025, de 522,50 €, os limites são 16 824,50 € e 73 150 €. A lei não diz de que ano é o IAS: usamos o do ano a que o imposto respeita. A AT aplica a isenção automaticamente, e confirme-a na sua nota de cobrança. O antigo artigo 48.º do EBF, que tratava disto, foi revogado em 2016.
A isenção do artigo 46.º do EBF dura 3 anos e é para quem compra ou constrói casa para habitação própria e permanente. O VPT tem de ser de 125 000 € ou menos, e o rendimento bruto do agregado no ano anterior de 153 300 € ou menos. A câmara pode prolongá-la por mais 2 anos. Tem de passar a morar na casa em 6 meses. Na compra, é automática; nos outros casos, pede-se nos 60 dias seguintes. Só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo agregado.
AIMI
O adicional ao IMI incide sobre a soma do VPT dos prédios de cada proprietário. Ficam de fora os prédios comerciais, industriais, de serviços e classificados como “outros”. As pessoas singulares e as heranças indivisas deduzem 600 000 €, e um casal com tributação conjunta deduz 1 200 000 €. A taxa é de 0,7%, com 1% na parte acima de 1 milhão e 1,5% na parte acima de 2 milhões (o dobro destes limites na tributação conjunta). As empresas pagam 0,4% sem dedução. Com 1 000 000 € de VPT, uma pessoa singular paga 400 000 × 0,7% = 2 800 €, em setembro.
O que não está considerado
O simulador trata um prédio de cada vez. Num prédio com parte rústica e parte urbana, cada parte paga a sua taxa: corra o cálculo para cada uma. Não considera a compropriedade, os benefícios de outras isenções (reabilitação urbana, imóveis classificados) nem as prestações em caso de atraso. Quem é casado ou unido de facto e tem a casa em compropriedade beneficia das prestações sobre o total do imposto (artigo 120.º, n.º 6). Para calcular o imposto na compra, use o simulador de IMT e o Imposto do Selo. As datas de pagamento estão no calendário fiscal.