O que são o usufruto e a nua propriedade
Quem tem o usufruto pode usar o imóvel e ficar com os seus frutos, como as rendas. Quem tem a nua propriedade é o dono, mas sem esse uso, até o usufruto acabar. O usufruto não pode durar mais do que a vida do usufrutuário e, numa pessoa coletiva, 30 anos (artigo 1443.º do Código Civil). Quando acaba, a propriedade fica completa.
Para efeitos de impostos, cada parte tem o seu valor. A regra está no artigo 13.º do Código do IMT e o Código do Imposto do Selo manda aplicá-la (artigos 13.º, n.º 4, e 21.º).
A tabela do artigo 13.º
A lei fixa quanto vale a nua propriedade: é o valor do imóvel menos uma percentagem que depende da idade de quem fica com o usufruto. O usufruto vale essa mesma percentagem. Por isso, um usufrutuário de 25 anos fica com 70% do valor, e um de 80 anos fica com 15%. A tabela está mais abaixo, com todos os escalões.
Os limites contam: aos 69 anos, a percentagem é 30%; aos 70, já é 25%. Numa casa de 200 000 €, um ano de diferença muda o usufruto de 60 000 € para 50 000 €.
Se o usufruto depender da vida de várias pessoas, conta a idade da mais velha quando acaba com a primeira morte, e a da mais nova quando dura até à última. É por isso que o simulador pede só uma idade: escolha a que se aplica ao seu caso.
Usufruto temporário, uso e habitação
No usufruto com prazo, deduzem-se 10% por cada período indivisível de cinco anos, sem exceder a percentagem do vitalício. Um prazo de 11 anos são três períodos: 30%. O direito de uso e habitação vale o mesmo que o usufruto quando é renunciado, e menos 30% nos outros casos: o simulador mostra este segundo valor.
Que impostos se pagam
Na doação, a parte transmitida paga 0,8% de Imposto do Selo (verba 1.1). Se quem recebe não for cônjuge, unido de facto, descendente ou ascendente, paga mais 10% (verba 1.2). Na herança, a verba 1.1 não se aplica: só há os 10%, com a mesma isenção familiar. Na compra, há a verba 1.1 e o IMT, que pode calcular no simulador de IMT.
Exemplo de doação com reserva de usufruto: um pai de 70 anos doa a um filho uma casa com VPT de 200 000 € e fica com o usufruto. A nua propriedade vale 150 000 €, e o filho paga 150 000 × 0,8% = 1 200 €. Se fosse um sobrinho, pagava 16 200 €: 1 200 € mais 15 000 €. Quando o tio morresse, o sobrinho pagava ainda 10% sobre a diferença entre o VPT dessa altura e os 150 000 €.
A base do imóvel é o VPT nas transmissões gratuitas (artigo 13.º, n.º 1, do Código do Imposto do Selo). Na compra da propriedade plena, a base é o maior entre o preço e o VPT. Na compra da nua propriedade ou do usufruto, é o maior entre o preço dessa parte e o valor que a tabela lhe dá (artigo 12.º, n.º 4, regras 7.ª e 8.ª, do Código do IMT). O simulador usa o valor da tabela: se pagar mais do que isso, aplique os 0,8% ao preço. Para ver a partilha de uma herança completa, use o simulador de heranças e doações. Para o imposto anual, o simulador de IMI.
O que não está considerado
O simulador não trata o direito de superfície, as rendas vitalícias, o direito real de habitação duradoura nem o IMT da compra, com regras próprias no mesmo artigo. Não calcula também o IRS das rendas do usufrutuário nem as mais-valias de uma venda futura. O valor que dá é o fiscal. O valor de mercado de um usufruto pode ser outro e não muda este cálculo.