Como se tributa o alojamento local
Quem explora um alojamento local tem rendimentos da categoria B. No regime simplificado, o rendimento tributável é a faturação vezes um coeficiente, do artigo 31.º:
- 0,35 na moradia ou no apartamento (alínea c));
- 0,50 nos mesmos, em área de contenção definida pelo município (alínea h));
- 0,15 na hospedagem, como hotelaria (alínea a)).
O coeficiente de 0,35 reduz-se 50% no primeiro ano e 25% no segundo, mas só sem salários nem pensões nesses anos (n.º 10). Os de 0,50 e 0,15 não têm redução.
O rendimento soma-se aos outros, e a taxa depende do total. Com 15 000 € de outros rendimentos coletáveis, 7 000 € de alojamento pagam 1 569,65 €: 2 838 € a 20,7% e 4 162 € a 23,6%, com as taxas médias do artigo 68.º a mudar alguns cêntimos.
A regra dos 15%
O coeficiente de 0,35 está sujeito à regra dos 15% do artigo 31.º, n.º 13. Tem de justificar 15% da faturação com a dedução de base de 4 587,09 €, despesas no e-fatura e 4% do valor patrimonial dos imóveis afetos a alojamento local. Com 20 000 € de faturação, chega a dedução de base, porque 15% são 3 000 €. Com 60 000 €, sem despesas nem valor patrimonial, são acrescentados 4 412,91 € ao rendimento. O coeficiente de 0,50 e o de 0,15 não têm esta regra, porque a lei só a prevê para as alíneas b) e c).
A opção pela categoria F
O artigo 28.º, n.º 14, permite a quem tem moradia ou apartamento optar, em cada ano, pelas regras da categoria F. Não há coeficiente: ao que recebe, retiram-se os gastos do artigo 41.º, sem encargos financeiros, depreciações nem mobiliário. As instruções do anexo B da declaração indicam a taxa autónoma de 28%, com a possibilidade de englobar. A taxa de 25% do artigo 72.º, n.º 2, é para o arrendamento habitacional.
A opção paga 3 920 € no exemplo, contra 1 569,65 € na categoria B, porque tributa 14 000 € e não 7 000 €. Compensa com despesas altas ou em área de contenção, sobretudo para quem tem uma taxa marginal acima de 28%.
Segurança Social
Segundo o Guia Prático do ISS, os titulares de rendimentos da categoria B resultantes só de alojamento local em moradia ou apartamento não são considerados trabalhadores independentes. Na hospedagem são: a base são 20% da faturação e a taxa é de 21,4%. O primeiro enquadramento só produz efeitos ao fim de 12 meses de atividade. O guia prevê ainda a isenção para pensionistas de velhice ou invalidez e, para quem também trabalha por conta de outrem, abaixo de 4 vezes o IAS de rendimento relevante mensal, ou 2 148,52 € em 2026. Acima disso, contribui só sobre o que passa esse valor.
IVA
Com um volume de negócios até 15 000 €, pode ficar isento pelo artigo 53.º do Código do IVA. Acima de 18 750 € no próprio ano, liquida IVA a partir dessa fatura. O alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro está na verba 2.17 da Lista I, com a taxa de 6% no Continente. Veja o limiar exato no simulador da isenção de IVA.
O que este simulador não considera
O IRS aqui é o adicional sobre os outros rendimentos, sem deduções à coleta. O IVA a pagar, as comissões das plataformas e a sua autoliquidação, o IMI e a contabilidade organizada ficam fora do cálculo. Despesas apenas parcialmente afetas contam só a 25% para a regra dos 15%. Na categoria F, use em «despesas» só os gastos que o artigo 41.º aceita, o que pode ser diferente do que escreve para a categoria B. A venda de um imóvel afeto ao alojamento tem regras próprias: veja o simulador de mais-valias de imóveis.